貸付用不動産の相続税評価「5年ルール」とは？狭山の税理士が解説
「相続対策としてアパートを建てようと思っていたのに、ルールが変わると聞いて不安」——狭山市周辺で土地をお持ちの方から、最近こうしたご相談が増えています。令和7年12月19日に公表された令和8年度税制改正大綱で、貸付用不動産の相続税評価に大きな見直しが入りました。何がどう変わるのか、やさしく整理します。
■これまでの「アパート節税」の仕組み
これまでは、被相続人が所有する賃貸アパート等の土地は路線価方式で評価され、建物とあわせて評価額を大きく下げられました。そのため「相続直前に借入で賃貸物件を購入・新築して評価を圧縮する」という対策が広く行われてきました。
■新設される「5年ルール」の中身
令和8年度改正では、被相続人が相続開始前5年以内に取得または新築した貸付用不動産について、従来の路線価方式ではなく「取得価額をもとに地価変動等を考慮した価額の80%」で評価することになりました。つまり相続直前に購入・新築した物件は、取得価額ベースの評価に近づき、大幅な圧縮が難しくなります。
一方で、5年を超えて保有している貸付用不動産は、従来どおりの路線価評価が続きます。適用は令和9年（2027年）1月1日以後に発生した相続・贈与からです。
■「早めの検討」が意味を持つ理由
この改正で、相続直前の駆け込みでアパートを建てる手法は実質的に効果が薄れます。逆に言えば、早い時期から計画的に保有・活用する対策の重要性が増したとも言えます。ただし通達の詳細は今後公表予定で、経過措置の扱いなど一部変更の可能性もあります。急いで動く前に、ご自身の土地・資金計画に合った方法かどうかを見極めることが大切です。
■まとめ
アパート建築による相続対策は「時期」がこれまで以上に重要になりました。すでに検討中の方は、5年ルールや経過措置の影響を踏まえた再確認をおすすめします。
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